Недвижимость и AMT: аренда или инвестиционная недвижимость

Альтернативный минимальный налог — очень важный вопрос для налогоплательщиков, владеющих недвижимостью, поскольку почти все правила налога на имущество отличаются для AMT и для обычного налога. В этой статье о недвижимости и AMT рассматриваются ситуации, когда физическое лицо владеет недвижимостью в качестве инвестиции, обычно сдается в аренду. Различия в налоговом режиме между обычным налогом и AMT могут быть значительными.

Стоимость процентов

Проценты, уплаченные по ипотеке, взятой для приобретения недвижимости, полностью вычитаются как по обычному налогу, так и по альтернативному минимальному налогу. В отличие от детализированных вычетов, которые допускают налоговый вычет на личные расходы, налоговое законодательство обычно разрешает любые вычеты, которые налогоплательщик должен сделать для получения дохода от бизнеса. Таким образом, ограничения на проценты по ипотеке, описанные в предыдущей статье, не применяются.

Однако, если капитал арендованной собственности используется для обеспечения дополнительной ссуды — например, второй ипотеки, — налогоплательщик должен посмотреть, как используются поступления от этой ссуды, чтобы определить возможность вычета процентов. Если выручка идет, например, на ссуду на покупку автомобиля или на финансирование обучения ребенка, то проценты не вычитаются из личного дохода. Если вырученные средства используются для улучшения арендованной собственности, проценты вычитаются.

Предложение — налогоплательщикам лучше хранить личные ссуды отдельно от бизнес-ссуд. Их смешение создает трудности для ведения документации и может привести к спорам с IRS.

Налоги на недвижимость

Налоги на недвижимость, уплачиваемые при аренде или инвестиционной собственности, разрешены в полном объеме как для целей обычного налога, так и для альтернативных минимальных налогов.

Идея планирования — если у вас есть возможность оплатить счет по налогу на недвижимость в этом или следующем году, оплачивайте его в том году, в котором у вас есть достаточный доход от собственности, чтобы избежать потерь от аренды. Эта стратегия может помочь вам избежать срабатывания ограничений пассивных потерь, описанных ниже.

Пример. Во Флориде счета по налогу на недвижимость отправляются в октябре и подлежат оплате в соответствии со следующим графиком скидок: ноябрь — 4%, декабрь — 3%, январь — 2%, февраль — 1%. Если вы потеряли имущество в 2010 году, но планируете получить доход в 2011 году, не оплачивайте свой счет в ноябре или декабре — отказ от этой небольшой скидки может помочь вам избежать потери законов о содержании.

Амортизация

На недвижимость, предназначенную для инвестирования, допускается амортизация. Часть стоимости, отнесенная к земле, не амортизируется, но амортизируется на само здание, а также на мебель, оборудование, ковры и т. Д. Амортизацию можно вычесть.

Недвижимость (это юридическое определение дома или другого здания), предназначенная для сдачи в аренду / инвестиций, может быть амортизирована только для обычных налоговых целей с использованием «линейного» метода в течение срока полезного использования 27,5 лет. Соответственно, недвижимость, на которую было выделено 275 000 долларов, будет амортизироваться из расчета 10 000 долларов в год.

Личное имущество (это юридическое определение таких вещей, как мебель, бытовая техника, ковры и т. Д.) Может амортизироваться для обычных налоговых целей «ускоренно» в течение срока полезного использования в пять лет. Ускоренный метод позволяет в большей степени вычесть амортизацию в первые годы из-за фактора старения или износа, который может наблюдаться в новой собственности (автомобили — хороший пример).

Однако для целей AMT амортизация личных активов может осуществляться только линейным методом. Следовательно, позиция AMT будет сформирована в первые годы, если будет использоваться ускоренный метод.

Идея планирования — для личного имущества рассмотрите возможность выбора прямолинейного метода для обычных налоговых целей. Если забыть о небольшой налоговой льготе в виде более высокой амортизации в первые годы, это может означать отказ от выплаты AMT.

Принципы активного / пассивного инвестирования и принципы «риска»

Налогоплательщик, который не является «активным» в управлении инвестиционной собственностью, не может использовать потерю арендованной собственности для компенсации другого дохода, такого как заработная плата, дивиденды, проценты, прирост капитала и т. Д. Вместо этого эти убытки откладываются до продается налогоплательщиком недвижимость или приносит пассивный доход из того или иного источника пассивного инвестирования.

Правила риска также исключают использование такого рода убытков, поскольку налогоплательщик приобрел инвестицию на заемные деньги и не несет личной ответственности по долгу.

Планировочная идея

Если применяются эти пределы потерь, рассмотрите идеи планирования, упомянутые выше, чтобы минимизировать потери, возникающие каждый год. В любом случае они не делают тебе ничего хорошего.

Продажа недвижимости

При продаже арендуемой / инвестиционной собственности может возникнуть несколько различных проблем AMT. Во-первых, ваша прибыль или убыток по AMT может отличаться от обычных налогов. Это может быть связано с разными методами начисления амортизации. Например, если личное имущество амортизировалось с использованием ускоренного метода для обычных целей налогообложения, то основа для этого имущества для расчета прибыли или убытка от продажи будет иной, поскольку для целей альтернативного минимального налога необходимо использовать линейный метод.

Прибыль от продажи инвестиционной собственности обычно представляет собой прирост капитала, хотя некоторые из них могут рассматриваться как обычный доход в зависимости от используемого метода ускоренной амортизации. Прирост капитала сам по себе не является статьей AMT, но может привести к выплате AMT. Это связано с тем, что сумма освобождения от налогообложения AMT постепенно отменяется для налогоплательщиков при определенных уровнях дохода, поэтому этот дополнительный доход может привести к уменьшению освобождения, что, в свою очередь, увеличивает налогооблагаемый доход для альтернативного минимального налога.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *